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新政之下的深圳写字楼未来走向何方?

新政之下的深圳写字楼未来走向何方?Conran Press

2017-12-12 17:20:25

    飞升的房价、频出的地王和接踵而至席卷大半个中国的房地产调控,已成为中国经济的头条话题之一。一句“房子是用来住的,不是用来用来炒的”成为了住宅市场调控的主基调,这也让一众投资客开始转而攻向写字楼市场。然而,深圳写字楼市场也在近几年来受到全球化的影响,发生着巨大的改变。
 
新政之下的深圳写字楼未来走向何方
 
深圳写字楼市场发展趋势
 
    深圳是一个充满活力的城市,已迅速发展成为中国重点技术创新中心之一。深圳政府近几年推出的就业优惠政策,也为深圳四大核心服务业——高新技术、客户服务、医疗保健、新能源,吸引并成功留住了高端人才。未来两年中,深圳新兴商务区将有大批全新总部大楼落成,继续吸引金融服务和技术企业的进驻。
 
新政之下的深圳写字楼未来走向何方
 
    根据第一太平戴维斯发布的2017中国房地产报告显示,深圳甲级写字楼市场将在2018年迎来近396万平方米的新增供应,届时存量将增加一倍以上。但其中很多将由业主自行消化,因为出让的土地中有60%属于自用需求。新增供应将给本地写字楼租赁及销售市场带来新的挑战,但是随着新国际租户入场,加之本土大型金融和技术公司对新总部大楼的需求升温,租赁和销售需求得以维持强劲态势并将持续增长。
 
新政之下的深圳写字楼未来走向何方
 
    还有这样一个有趣的现象,第一太平戴维斯数据显示,预计今年深圳新增写字楼供应量较去年将近翻一倍,但在这些新供应出货的写字楼中,以自用为主的投资需求活跃,企业总部大楼占比近5成。对此,仲量联行深圳董事总经理夏春毅预计,未来一年外资企业对甲级办公楼需求可能会有所增长。尤其是深港合作的进一步加深,港资企业在深活动将有所活跃。深港合作的进一步加深将拉动外资企业的扩租需求。
 
总部企业与新国际租户的择址标准
 
    谈到总部企业、新国际租户以及港资企业的入场,他们似乎有一个统一的选择标准——单一业权化写字楼。一家外资企业负责人在接受记者采访时表示,在选择办公场地时,公司首先考虑的就是自持类写字楼。一方面由于空间安全性需求,另一方面是追求办公场所稳定性和服务稳定性。
 
新政之下的深圳写字楼未来走向何方
 
    以上海长宁区的东银中心为例,自2008年竣工以来,一直按照单一业权的模式运营,常年保持100%出租率,先后吸引米其林、丰田等数十家世界五百强企业以及荷兰、马来西亚等外国领事馆机构进驻,被公认为虹桥地区标志性的高端商务写字楼。同时也是一家涉外甲级写字楼。
 
新政之下的深圳写字楼未来走向何方
 
    而从散售转向自持的案例,最著名的非 SOHO 中国莫属。2012年8月,潘石屹在香港宣布 SOHO 中国的重大转型:告别散售,全面自持,在三年内使租金成为公司收入的主要来源。当时这一转型,意味SOHO中国成为北京、上海优质商业物业的最大拥有者,同时还成为上海外滩上最大的业主。
 
    种种案例可见,从投资市场的角度来说,此前的散售模式较难得到国际资本市场的认可,转型之后更加有望拓展融资规模。单一业权已然成为总部企业与新国际租户进驻的重要标准。
 
单一业权化让写字楼更有生命力
 
    其实,在欧美等经济发达的国家,房地产业发展稳定,企业资金雄厚,发展商普遍采用“单一业权”的现代化管理租赁模式。从国外和香港的趋势来看,优质的单一业权写字楼增加肯定是绝对的潮流趋势。因为,单一业权的写字楼才能长期保证真正的高品质。
 
新政之下的深圳写字楼未来走向何方
 
    那些以散售为主的品牌写字楼,其硬件设施、服务水平等也都可圈可点,其弊端在于难以让楼宇形成集聚效应,对入驻的企业质量不好把控,自持类写字楼在招商方面的确优势明显:假如某国际品牌选择入驻一处写字楼,如果是非自持的写字楼,他们就要面对无数个房东,涉及多方面难题,而单一业权的自持写字楼,则只有一个谈判对象。写字楼的整体性更好,入驻企业完全可控,可以说是为总部企业量身定制。
 
    另一方面,根据市场经验,单一产权物业及开发商自持经营,物业往往需要考虑项目未来持续的竞争能力,因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品。也就是说,从长远来看,单一业权化利于实现写字楼品质控制和差异化,让写字楼更有生命力。
 
新政之下的深圳写字楼未来走向何方
 
    位于宝安、前海双中心的鸿荣源壹方中心,作为“鸿商务”首发作品,采用单一业权化管理模式,整合写字楼资源,提供工商税务服务,管理停车场,确保人员出入安全,开展各种配套金融服务等,助力企业全生命周期发展,为企业实现真正的无忧办公。

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