2007年即将步入尾声,但中国房地产市场仍然是“热火朝天”。据国家发展和改革委员会、国家统计局发布的最新调查显示,10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%,北京、深圳等城市房价继续以两位数攀升。

今年以来,国家出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策,房价为何依然保持着“桀骜”与“任性”?谁是当前房价上涨的“推手”?

供求矛盾突出导致房价上涨

从近几年的宏观调控实践看,我国房地产市场存在多种问题和矛盾,如投资过热、房价偏高、上涨过快、投机和腐败问题等,但住房结构性矛盾则是主要矛盾。

发展改革委的调查显示,今年前三季度,全国商品住宅竣工面积同比增长11%,而销售面积同比却增长了33.9%,其中,现房销售面积同比增长14.7%,期房销售面积同比增长42.9%。销售面积是竣工面积2.15倍,可见市场需求的旺盛。

与此同时,人民银行发布的第三季度货币政策报告也显示,前三季度全国房地产开发投资完成额1.68万亿元,同比增长30.3%,但经济适用房投资的比重仅仅为4.4%。此外,90平方米以下住房投资占商品住房投资的15.2%,与监管部门所要求的“70%以上户型在90平方米以下”的要求相差甚远。

专家表示,尽管房地产投资加快增长,但由于住房套型结构比与居民收入结构比刚好相反,不仅造成有效供给不足,而且导致房地产价格出现加快上涨势头,部分城市房价还涨幅较高。

成本增加为房价上涨“推波助澜”土地开发建设成本过快增长则是新一轮房价上涨的又一“推手”。

国家统计局的数据显示,今年以来全国70个大中城市土地交易价格上涨较快,一季度上涨9.8%,二季度上涨13.5%,三季度上涨15%。据了解,由于地价飞涨,全国各地“地王”频现,多次出现楼面地价达到甚至超过周边商品房价的现象。

中国社会科学院编撰的2007年房地产蓝皮书显示,地价综合水平排在前列的城市是:绍兴、厦门、南京、杭州、北京、上海、温州、宁波、广州。恰恰是这些城市,在发展改革委公布的全国70个大中城市房价月报中,时常排名前列。

由此可见,尽管房价取决于供求,但“羊毛出在羊身上”,土地成本最终会计入房价,最后还是由购房者来承担。

此外,开发商囤地也是房价上涨不容忽视的因素。根据人民银行发布的第三季度货币政策执行报告显示,前三季度全国完成土地购置面积2.83亿平方米,增幅比上年同期高20.8个百分点;完成土地开发面积1.82亿平方米,增幅比上年同期回落22.7个百分点。

专家分析,土地购置面积大幅上升,但完成土地开发面积增速却回落,说明开发商通过延长开发周期等进行土地囤积的现象加剧,从而推动房价上涨。

“追高买涨”心态进一步拉升房价

由于市民普遍存在着对住房价格继续上涨的预期,导致目前市场上“追高买涨”的风气日盛,这是推动房价上涨的第二个原因。

根据央行的数据,9月末,我国居民户贷款同比增长30.4%,比年初增加1.1万亿元。其中,居民户中长期消费性贷款比年初增加5837亿元。而“中长期消费性贷款”数据,央行的明细解释是,“受部分地区住房价格明显攀升、居民收入预期改善等因素影响,居民贷款需求有很大提高,主要是以住房贷款为主的中长期消费性贷款多增较多。”

中国企业家调查系统日前发布的调查报告显示,超过九成的被调查者预期未来一年本地区房地产价格将上涨。而预期下降的被调查者只有1.5%。正是因为有如此强烈的上涨预期支持,不少买房人抱着“晚买不如早买”的消费心理,盲目追高,进一步推高了房价。

此外,股市上的财富效应也是导致房价上涨的重要推手。

中国社会科学院博士尹立中认为,股市的财富效应对房地产市场至少有两个方面的作用,一是居民直接把在股市上获得的财富投入到房市上,使得房地产购买力大大增加。第二个作用更加直接,在股价不断上涨的时候,增加了房地产上市公司融资的能力,这些公司融来的资金大部分投入到土地收购的市场上,地价上涨从而带动房价上升。

分析人士认为,面对日益攀升的房价,未来政府将会采取进一步的措施,调整住房供应结构、增加有效供给以及严格房贷市场管理,以促进房地产市场的健康发展。(全文完)

文章来源:新华网。记者:张毅、罗博