商铺是经济交易的重要载体。商铺租赁一般费用较高,但是因为其功能定位较为特殊,所以人流量大,消费水平高,只要经营得当,可以获得的经济收益是非常可观的。

很多人由于没有经验,在租赁商铺的过程中入了坑。商铺租赁前、签订合同过程中,以及租赁成功之后最需要了解的几件事,17度已经为你总结好了。

租赁前

01选好地段

商铺的租赁和写字楼的租赁还是有一定区别的,商铺租赁对地理位置的要求更高,一般要求尽量选择人流量大的地方。比如在深圳,一般建议选择机场(如宝安国际机场)、城市中心区(如福田、南山等地)、中高端商场(如大剧院、会展中心、卓悦汇等)、约定俗成的购物区(如华强北、东门等)。

 

客流量越多,商铺的价值相对来说也越高,好的地段与差的地段可以取得的收益是有着天壤之别的,租商铺之前一定要仔细考察。

02了解需要办理的证件

租商铺之前你一定已经有了打算,比如自己是做餐饮、茶饮还是娱乐,是卖服装、珠宝还是饰品等。明确这一点之后,你需要提前办理好相关证件,如做餐饮需要从业人员的健康证、食品卫生许可证、营业执照、税务登记证等。

03明确商铺用途

选好了目标商铺之后,需要明确商铺的土地性质和用途,如果房屋的土地性质属于住宅性质,将无法办理营业执照,还需要承担非法使用房屋的风险。

涉及特种经营行业,如娱乐、餐饮等,需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照。

 

04调查商铺产权

签订合同前需要出租人出具产权证明,确定是否为本人出租,房屋是否有登记信息,如商铺产权为多人共有产权,需取得所有共有人的书面同意。

05检查是否存在安全隐患

签订合同之前需仔细检查商铺健康状况,如是否存在水电、管道、线路老化、破裂等问题,如有问题需及时与出租方协商整修,并协商具体由哪一方承担整修费用,以免后期改造花费更多。另外,还需查看商铺所在的商场设施是否完善,如停车场有多大,洗手间有多少等,这都是影响客流量的重要因素。

 

06协商租赁保证金

也就是所谓的押金,因为商铺租金较高,对应的电费、水费、物业费等也比较高,如果承租方确定了要租却未正式签订租赁合同,一般可以先交租赁保证金。这可以避免看好的优质房源被半路抢走。

07选择专业平台

一般来说,像17度租赁公装这样的平台上,有专业、系统的租赁流程,也会在房源旁标注清楚房租、面积、楼层、经营状态、最近经营类别、付款方式、免租期、水费、电费、物业费等信息。

 

平台上大量真实房源的投放,为想要租商铺的人提供了很多便利,你可以现在线上了解清楚情况之后再去实地考察,这样不仅能够节约时间、精力,专业靠谱的平台也会为你提供安全保护措施,以免上当受骗。

签订租赁合同

01明确租金及缴纳方式

除了地段,租金也是我们租商铺必须考虑的因素。所谓一分钱一分货,一般来说,商铺资源越好,租金也越贵。但是也有特殊情况,如出租方急需出租,或者新商场为招纳商家而做的营销活动,还有的是受经济情况影响不得不出租。

签订租赁合同前就必须明确商铺的租金及缴纳方式,如是按月、按季还是按年支付,是线上还是线下支付,以免后期产生不必要的麻烦。

02约定好租金涨幅

房租租赁价格有市场规定,完全由出租方和承租方协商确定,法律和政府不干涉。所以,在签署合同时,出租双方一定要约定好商铺租金的涨幅,以免日后发生纠纷。

03明确租赁期限

一般来说,确定租,说明这是你经过综合考量比较满意的商铺,如果需要长期从事这一行业,可考虑选择长租。商铺租赁合同一般是签五年,最长期限为20年。承租方可以根据自己的综合情况决定要租的期限。

 

04明确其他费用的承担方

商铺过程中,除了租金,还需和出租房明确其他费用的承担方,如房屋租赁税金、物业管理费、修缮费用等,这些究竟是由出租方承担,还是由承租方负责,都是需要提前协商的。

05约定好是否可以装修改造

如可以装修,要明确装修范围,一般装修要求不能损害房屋主体结构,不能影响房屋建筑安全。还要确定整修期是否免租,费用由谁来负担,租约到期之后,店面是否应恢复原状,最好把店面照片存档,并注明使用材质,作为日后原状归还的证明。

06约定租约到期问题

签署商铺租赁合同时,需确认租约到期问题,如继续承租,要提前多久告知,如不需要续约,又需要提前多久告知。如租约未到期想要转租,应在合同中明确是否允许承租人转租他人。

需要注意的是,要分清楚“转租”与承租权转让“的区别。“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指上手租赁关系中断,由新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。

07明确合同终止后装修物的归属原则

这个和租金涨幅一样,是需要出租双方协商的,所以在签订租赁合同时,如果涉及到装修、改造问题,一定要事先协商好合同终止后装修物的归属问题。

 

如事先没有约定,合同到期后,在不影响房屋原先经济价值且不会对房屋主体造成损害的情况下,出租人可以责令承租人进行拆除,拆除后的装饰物归承租人所有。

08考虑违约情况

商铺租赁合同中的一方违约,守约方可要求对方继续履行合同并支付违约金,违约金的数额由双方协商确定。如果没有约定,违约方需承担对方实际造成的损失,损失金额一般由守约方证明。所以,为了防止损失过大,出租双方需提前拟定好违约金情况。

租赁后

01做好证据保全工作

为防止租后纠纷,房屋产权出租后,出租双方都需要做好证据保全工作,尤其是承租方。承租方租赁成功后应该及时保存租赁合同、租金、押金收据、出租人同意装修的证据等。

如发现租赁合同遗失,应立即采取补救措施:要求对方按原合同内容补签一份租赁合同,也可以要求对方在原租赁合同的复印件上重新盖章或签名。如租赁合同遗失而不采取补救措施,合同到期后产生纠纷,将有可能使自己的权益受损。

02租赁合同登记备案

登记与否实际上不影响合同本身的效力,即使没有办理备案登记,合同依然生效。但是经过登记备案,合同就具有了对抗第三人的法律效力。

比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,而出租人应向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。

03租赁被骗如何维权

商铺租赁过程中这样的情况时有发生。 很多时候我们没有考察好商铺的实际情况,只看到了吸引自己的地方或者价格上的优势,就冲动消费、盲目交钱,最后只会让自己承受损失。

所以,我们在选择商铺租售平台时,更要选择像17度租赁公装这样的靠谱、专业、大型的写字楼、商铺租售平台。不要选择路边的小广告、小街小巷内的传单等,专业平台上的真实房源能在一定程度上为我们减少损失。

 

如果确实发生了被骗的情况又该如何是好呢?可以根据合同规定要求对方承担损失,并根据法律规定解除合同。如果出现交了押金、定金、租金后被骗,对方拒不接受赔偿损失的,可以直接报警或起诉。