最全商业地产专业术语汇总，你知道几个？

商业地产，指作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。17度整理了一份商业地产相关术语及解释，涵盖写字楼、商铺、商业建筑等等，上一期，17度给大家科普了写字楼的常见专业术语，这一期，再给大家汇总商业空间的相关专业术语，一起学起来吧。

 

1.商业地产

作为商业用途的地产，用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，国内用的比较多的是零售地产的概念。

2.商圈

是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。

3.五证一书

“五证一书”指的是商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书。

4.商业用地

商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。

5.零售业

是一种交易形式，可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动，也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，直接关系到居民的生活质量和生活方式，商业行为的最后一步。

6. 开发商

开发项目，作为项目的第一承担人、所有人。

7.配套设施

综合硬件配套设施包含：

a.方便或吸引消费者来此购物消费的外部配套；如：室外广场、下沉式广场、停车场；

b.输送消费者至各个商业结构层的引导配套； 如：手扶梯、观光梯等；

c.留住消费者在此消费和享受的综合功能配套。如：娱乐设施等。室外广场：居民休闲、健身、集会的场所。 绝大多数shopping mall都拥有一个相应规模的室外广场。室外广场已成为一个充分发挥商业功能的场所，一方面展现了丰富的商业促销和展示活动，另一方面又形成室内商业外部化的活广告效应。室外广场已成为购物中心吸引人流的一个重要手段。

8.下沉式广场

下沉式是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地下空间串连融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。它是一个围合式的开敞公共空间，将人流往下吸引，极大地提高了地下商场的租赁价值。

9.临街面

与街道相邻的一面。

10.裙楼

一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修建的横切面积大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。

11.商圈

是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。

12.业态定位

根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。

13.楼层定位

根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。

14.环境设计

对商业企业的室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计。

15.防火分区

在建筑中采用耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域。

16.防烟分区

是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。

17.店面

是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。

18.店铺切割

是商场业态定位规划设计的用语，在平面图上划分若干个单元、供商户租用。

19.防火卷帘门

是指建筑物内的一种消防设施，像门一样自动关闭，起到防火隔离的作用。

20.自动喷淋系统

是指某建筑物内设置一种灭火系统（以水为介质），各个喷淋头经过高温后膨胀、爆裂、系统内的水经压力自动喷出，同时水流指示器发出信号并报警，达到自动喷淋灭火的作用。

21.客单量

客单量=总成交额/到店的总访客

22.水平交通

又称平面交通，是指同一水平面或楼层内的通道。解决的是顾客在同一个楼层的走向，即客流如何流动的问题。

23.垂直交通

是指不同标高空间或楼层的垂直联系，如楼梯、电梯、自动扶梯等。客流、物流、员工流如何从低楼层到高楼层，再由高楼层到低楼层，即同一商业物业内部立体流动的问题，是由垂直交通来解决的。

24.动线设计

对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计。

25.物理动线（隐形动线）

物理动线是根据人的行走、驾驶等习惯，在不受任何干扰情况下自然形成的人流、物流、车流动线。

26.强制动线

强制动线是在物理动线的基础上，由于业态规划与动线设计的需要，强行将动线阻隔和引导，以达到既定目的。

27.柔性动线

柔性动线是为达到既定目的，通过一定的引导方式，如人为引导、构筑景观、构筑特色小品吸引人流、车流等。

28. 外联动线

商场与外部连接的通道等。如出入口、汽车入口、地铁接驳站、公交接驳。

29.集客

指商业经营的目的而针对消费者生活需求，充分利用商业设施，最大限度的吸引消费者，使他们有计划的在此消费金钱及时间。

30.一次商装

指商场为其经营的各种业态提供最基础的物业设施进行装修，达到良好的硬件环境。主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。

31.二次商装

指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修。主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩、LOGO、道具等进行标准设计及装修。

32.购物空间

购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素，划分出直接进行销售活动的场所。

33.商品展示空间

从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。

34.服务空间

是商品销售的辅助空间，如：试衣间、听音室、咨询台、寄存处等。

35.客单价

客单价＝当日销售额÷当日销售笔数

36.价格带

价格区间，指一种商品的销售价格范围，以最低价格最高价格上、下限为其价格宽度，宽度越大所对应的顾客层越广。

37.坪效

指终端卖场1平米的效率，一般是作为评估卖场实力的一个重要标准。计算方法“销售业绩÷店铺面积”，也就是指平均每平米的销售金额。平米效率越高，卖场的效率也就越高，同等面积条件下实现的销售业绩也就越高。

38.奥特莱斯

在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。也是指奥特莱斯，品牌折扣店。

39.DM

是英文Direct mail 的缩写，意为快讯商品广告，通常由8开或16开广告纸正反面彩色印刷而成，通常采取邮寄、定点派发、选择性派送到消费者住处等方式广为宣传，是超市最重要的促销方式之一。

40.POP

POP广告的具体含义就是在购买时和购买地点出现的广告。具体讲，POP广告是在有利有时间和有效的空余位置上，为宣传商品，吸引顾客、引导顾客了解商品内容或商业性事件，从而诱导顾客产生参与动机及购买欲望的商业广告，简称“购买点广告”。

41.空置率

购物中心内尚未有厂商进驻的卖场空间，即使租约已签或租金已收，只要厂商仍未进驻，便纳入空店范围。空店率之计算是根据各商店种类，将空出的卖场面积除以已开店的卖场面积而得一百分比。

42.死角

因信道交叉或其他物阻碍，无法看到的地方。

43.三证、五证

营业执照、税务登记证（国税、地税）、商标注册证、商品质量检测报告、授权代理书

44.二八定律

20%的专柜产生80%的利润。

45.3C

3C就是指Computer(电脑产品)、Comunication(通讯产品)、Consumer(消费电子产品)，将这些相关的产品放在一个大的卖场，以共同的销售模式与服务方式经营，由于个品类的品牌与产品特性有些相似，许多营销操作可以享有共同资源，对消费者而言，也有相对的便利性。

46.退缩线

商场内相邻两个专柜之间间隔的间隔墙，为了不影响透视效果而退缩的部分。

47.专业商店

经营的产品线单一，而该单一产品线所含的花色品种却较多。如：运动用品商店、家具店、家电店、花店、书店等等。

48.专卖商店

以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。

49.业种

行业的种类。

50.客层

根据消费者的消费力分为不同的层次。

51.毛利率

商品销售收入减去商品原进价后的余额。净利的对称，又称商品进销差价。因其尚未减去商品流通费和税金，还不是净利，故称毛利。

52.提袋率

消费者购物的比率。进卖场的总人数和实际购买人数的比例，反映卖场的客流量和实际有效客户，用以来评估商业的整体效益。