新政之下的深圳写字楼未来走向何方？

    飞升的房价、频出的地王和接踵而至席卷大半个中国的房地产调控，已成为中国经济的头条话题之一。一句“房子是用来住的，不是用来用来炒的”成为了住宅市场调控的主基调，这也让一众投资客开始转而攻向写字楼市场。然而，深圳写字楼市场也在近几年来受到全球化的影响，发生着巨大的改变。

 

 

 

    深圳是一个充满活力的城市，已迅速发展成为中国重点技术创新中心之一。深圳政府近几年推出的就业优惠政策，也为深圳四大核心服务业——高新技术、客户服务、医疗保健、新能源，吸引并成功留住了高端人才。未来两年中，深圳新兴商务区将有大批全新总部大楼落成，继续吸引金融服务和技术企业的进驻。

 

 

    根据第一太平戴维斯发布的2017中国房地产报告显示，深圳甲级写字楼市场将在2018年迎来近396万平方米的新增供应，届时存量将增加一倍以上。但其中很多将由业主自行消化，因为出让的土地中有60%属于自用需求。新增供应将给本地写字楼租赁及销售市场带来新的挑战，但是随着新国际租户入场，加之本土大型金融和技术公司对新总部大楼的需求升温，租赁和销售需求得以维持强劲态势并将持续增长。

 

 

    还有这样一个有趣的现象，第一太平戴维斯数据显示，预计今年深圳新增写字楼供应量较去年将近翻一倍，但在这些新供应出货的写字楼中，以自用为主的投资需求活跃，企业总部大楼占比近5成。对此，仲量联行深圳董事总经理夏春毅预计，未来一年外资企业对甲级办公楼需求可能会有所增长。尤其是深港合作的进一步加深，港资企业在深活动将有所活跃。深港合作的进一步加深将拉动外资企业的扩租需求。

 

 

    谈到总部企业、新国际租户以及港资企业的入场，他们似乎有一个统一的选择标准——单一业权化写字楼。一家外资企业负责人在接受记者采访时表示，在选择办公场地时，公司首先考虑的就是自持类写字楼。一方面由于空间安全性需求，另一方面是追求办公场所稳定性和服务稳定性。

 

 

    以上海长宁区的东银中心为例，自2008年竣工以来，一直按照单一业权的模式运营，常年保持100%出租率，先后吸引米其林、丰田等数十家世界五百强企业以及荷兰、马来西亚等外国领事馆机构进驻，被公认为虹桥地区标志性的高端商务写字楼。同时也是一家涉外甲级写字楼。

 

 

    而从散售转向自持的案例，最著名的非 SOHO 中国莫属。2012年8月，潘石屹在香港宣布 SOHO 中国的重大转型：告别散售，全面自持，在三年内使租金成为公司收入的主要来源。当时这一转型，意味SOHO中国成为北京、上海优质商业物业的最大拥有者，同时还成为上海外滩上最大的业主。

 

    种种案例可见，从投资市场的角度来说，此前的散售模式较难得到国际资本市场的认可，转型之后更加有望拓展融资规模。单一业权已然成为总部企业与新国际租户进驻的重要标准。

 

 

    其实，在欧美等经济发达的国家，房地产业发展稳定，企业资金雄厚，发展商普遍采用“单一业权”的现代化管理租赁模式。从国外和香港的趋势来看，优质的单一业权写字楼增加肯定是绝对的潮流趋势。因为，单一业权的写字楼才能长期保证真正的高品质。

 

 

    那些以散售为主的品牌写字楼，其硬件设施、服务水平等也都可圈可点，其弊端在于难以让楼宇形成集聚效应，对入驻的企业质量不好把控，自持类写字楼在招商方面的确优势明显：假如某国际品牌选择入驻一处写字楼，如果是非自持的写字楼，他们就要面对无数个房东，涉及多方面难题，而单一业权的自持写字楼，则只有一个谈判对象。写字楼的整体性更好，入驻企业完全可控，可以说是为总部企业量身定制。

 

    另一方面，根据市场经验，单一产权物业及开发商自持经营，物业往往需要考虑项目未来持续的竞争能力，因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品。也就是说，从长远来看，单一业权化利于实现写字楼品质控制和差异化，让写字楼更有生命力。

 

 

    位于宝安、前海双中心的鸿荣源壹方中心，作为“鸿商务”首发作品，采用单一业权化管理模式，整合写字楼资源，提供工商税务服务，管理停车场，确保人员出入安全，开展各种配套金融服务等，助力企业全生命周期发展，为企业实现真正的无忧办公。