又一城实施“商改租”，能否拯救居高不下的空置率？

近日，武汉市房管局推出新举措，为推进房地产市场供给侧结构性改革，加快培育和发展住房租赁市场，有效增加租赁住房供应，从2020年7月14日起，允许部分闲置低效的商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房，但城市重点功能区和主干道沿线临街的写字楼、商铺、厂房、办公楼即商业和办公用房，不得改造为租赁住房。

 

一、多地纷纷试水，“商改租”渐成蔓延之势

事实上，并不只是武汉在这么做，早有多个城市已经开始实行“商改租”了。

早在2016年5月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称“39号文”），“39号文”提出，允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

也就是说，产权不变、容积率不变、商业用地改住宅用地，民水民电，至于学区和学位，要看各地不同的规定。

广东、吉林、四川、海南、辽宁、江西、福建、河北、陕西、贵州、新疆、宁夏等超过12个省市纷纷公布细则，逐步实施“商改租”新规。

北京、上海、广州、深圳等一线城市纷纷出台了鼓励"商改租"的相关政策，为库存的商办性质用房提供了一条新的出路，"商改租"也渐成蔓延之势。

 

二、破解高空置率困局，“商改租”有望成为新模式

数据显示，2019年深圳办公楼空置率达22.04%，今年以来，深圳写字楼市场遭遇寒冬，戴德梁行最新研究报告显示，一季度深圳甲级写字楼平均租金比上年末下降3%，空置率达24.6%。

在今年1月份，深圳市发布《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿），针对部分商业办公用房出现闲置、深圳迫切需要多渠道解决租赁住房的现状，提出将允许既有商业办公用房改建成租赁住房，切实增加深圳的住房租赁市场有效供给，实现市民“住有所居”的目标。“商改租”有望成为深圳租赁住房筹集的新模式。

 

一边是商办写字楼空置率居高不下，一边是住房租赁需求嗷嗷待哺，对深圳这个寸土寸金的城市而言，实施“商改租”可谓一箭双雕，既能解决商业和办公用房的控制问题，又能缓解深圳的住房紧张问题。

 

三、政策落地，开发商却还在观望

随着越来越多的城市成为明确引导“商改租”的城市，17度认为，长租公寓等产品将迎来政策红利期，同时商改租为闲置商办地产打开了一扇窗户，但商办业主是否积极进场，还需算好“回报率”的帐。

说起商改租，就不得不提长租公寓。回报率低、盈利难，一直是长租公寓行业的痛点，对于房地产商而言，在投资了写字楼之后，需要迅速回笼资金，进行“商改租”投资回报太慢，尤其是“商改租”之前，地产企业还得花上一大笔钱，对写字楼进行整体改造，租赁房的房屋结构、采光、消防、通讯等方面的要求与写字楼不同，一旦商改租，便需要大动干戈，投入比长租公寓还大。

可以说，投资回报期太长，成本过高是“商改租”最大的拦路虎。

 

尽管政策纷纷落地，但市场反应积极性还有待进一步观察，如果顺利推行，“商改租”将能降低写字楼空置率，也为市场供应更多的租赁用房，成为地产泡沫“软着陆”的手段之一。17度认为，这是楼市长效机制不断完善的鲜明写照，将进一步完善基本住房保障体系，规范发展商业住房租赁市场。